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北京第一批限價房來瞭
今年以來，北京土地市場除瞭建設自住型商品房外，已全部實行瞭“限房價、競地價”的方式。也就是說，土地在出讓的時候，就已經提前限定瞭未來的銷售價格。
近日，北京首批拿地之後可以銷售的“限房價、競地價”商品房來瞭，正式準備入市。其中2個項目，限定銷售均價不超過每平方米38994元，以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。
據報道，此次即將取得預售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個，都位於北京市房山區靜電機保養良鄉區域。在其中一個項目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經有人前來咨詢瞭。
據介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。
在某房產平臺看到，位於北京房山區的普通三居室住宅均價在5.5萬元左右，如果按照5.5萬一平米計算，上述89平方米的小三居戶型將達到489.5萬元。因此可見，上述限價房比同類普通住宅便宜瞭將近140萬左右。
北京市房山區某限價房項目負責人常天旗介紹說，這個（限價房）價格，在北京很多區縣很難去做得到，這個總價段。而且89平米的三居，其實它的舒適度還是可以的，能夠滿足一傢人三代人生活的一個面積需求。
不僅是限制瞭單價，北京今年不少土地在出讓被限價的同時，還規定瞭項目70%的部分必須要建設90平方米以內的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例，此次銷售的900多套戶型中，絕大多數是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，隻有10%是112㎡的三居。
限價房價格是怎麼算出來的？
限價38994元，這樣精確到個位數的價格，到底是怎麼算出來的呢？
據瞭解，采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊，都是由北京市規土委、北京市住建委和屬地有關部門共同會商確定銷售限價。
這個限定的價格主要做法是：
首先以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎。考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；
其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅。
最終，選定項目後，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。
同時，限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設施水平等因素，配套設施的有無，會對限定價格的高低產生影響。此外，限定的價格，還要與周邊自住型商品房的價格基本適應。
據消息稱，到目前為止北京市已經出讓和正在出讓的住宅類用地，全部開啟瞭限價時代。
在這些土地中，既有遠郊區的密雲新城、延慶新城，也有近年豪宅紮堆的朝陽孫河區域和豐臺西局區域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開發區等改善型板塊，已經形成瞭全面覆蓋。
北京市國土局網站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅用地，如今已經全部變成瞭高端“限價房”，今年已經出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經明確瞭未來售價。
未來北京新房絕大多數是“限價房”
從去年年底北京拍出第一宗“限房價、競地價”地塊至今，北京土地市場上總共成交瞭45宗“限房價、競地價”地塊，這意味著，未來“限價房”將成為主流。
去年9月30日，北京市明確在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產價格快速上漲。
某地產服務機構中國區研究部主管謝晨表示，今年北京到目前為止，我們看到應該是有64宗的住宅用地的這個出讓，但是這60多宗住宅用地，實際上都是含有一些和限價、自住用房、共有產權房相關的一些約束性條款。其中最多的就是限地價、競房價，競自持的比例，那這個要占超過60%。
截至目前，北京土地市場已成交瞭45宗“限房價、競地價”地塊，溢價率都不高，以往開發商不停舉牌造就的高價地再也沒有出現，企業拿地變得越來越謹慎。按照兩年左右的建設周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除瞭共有產權住房和自住型商品房外，上市的絕大多數都將是這類“限房價”的戶型。
業內人士認為，大量限價房入市，將對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。
多地開始“限價”
除北京之外，成都、深圳、長沙、武漢等地已在積極實施限價房政策。
2017年1月，深圳就出臺政策，要求擬申請預售項目的，其戶型申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發項目不得高於前一期價格。
2017年5月，南寧下發通知，明確有6幅地塊首次采用“限房價、限地價，競產權移交住房”的掛牌方式公開出讓。
2017年6月，長沙也出臺政策，明確六區一縣的新建商品住宅，申請預售許可證的，價格應比照2016年10月的均價來確定。
此外，成都、武漢廚房油煙處理等地，也在土地出讓過程中，明確提出瞭限價的要求。
雖然限價對於老百姓來說是件大好事，不過也有業內人士這樣提示說，“現在需要註意的，不是這類產品對區域房價的影響，而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。”他認為，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低於周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響瞭銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關註的。
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